Що треба знати для укладання договору оренди землі (паю): консультація

На прохання наших читачів, Головне управління Держкомзему у Львівській облaсті дає роз’яснення щодо земельного законодаства.

1. Як укласти найоптимальніших для селянина (орендодавця) договір земельної ділянки (паю)? Які мають бути відсотки? Що має право включати в договір орендар, щоб не бути обведеним довкола пальця?

Згідно ст.13 Закону України «Про оренду землі» (надалі – Закон) договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов´язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Типовий договір оренди землі затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 року № 220.

Відповідно до ст. 15 Закону істотними умовами договору оренди землі є:

- об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);

- строк дії договору оренди;

- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

- умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

- умови збереження стану об’єкта оренди;

- умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

- умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

- існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

- визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини;

- відповідальність сторін;

- умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов´язань сторін, порядок страхування об´єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об´єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.

Невід’ємною частиною договору оренди землі є:

- план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;

- кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;

- акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);

- акт приймання-передачі об’єкта оренди;

- проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.

Згідно ст. 21 Закону орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

Крім того, указом Президента України від 19.08.2008 року №725 рекомендовано, що розмір орендної плати земельних ділянок, земельних часток (паїв) повинен бути не менше 3 відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю).

Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.

По закінченню строку на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Разом з тим, звертаємо увагу, що згідно ст.3 Цивільного кодексу України одним із принципів цивільного законодавства є «свобода договору».

Таким чином, сторони мають право за домовленістю включати в договір будь-які умови, що не суперечать законодавству.

2. Які пункти можуть включати в договір недобросовісні орендарі, щоб обманути або по максимуму узалежнити орендодавців? Чого слід остерігатися?

При укладанні договору оренди землі орендодавець в праві вимагати від орендаря включити, змінити або взагалі забрати той чи інших пункт договору, що на його думку не відповідає його інтересам.

Також необхідно чітко прописувати в договорі всі істотні умови наведені раніше та звертати увагу на те, щоб запропонований проект договору оренди земельної ділянки відповідав Типовій формі договору оренди землі, яка затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 року №220.

Крім того, радимо пересвідчитись у відсутності пункту у договорі про відшкодування вкладених коштів, використаних для підвищення родючості землі у випадках не продовження договору оренди або дострокового його розірвання.

3. Куди можуть звертатися орендодавці за консультаціями з приводу укладання договорів про оренду паїв або інших земельних ділянок?

За консультаціями щодо роз’яснення земельного законодавства можна звертатися до територіальних органів Держкомзему.

4. Яка процедура укладання договору? Де він має бути зареєстрований? Яка відповідальність за невиплату або невчасну виплату орендодавцю?

Згідно ст. 16 Закону України «Про оренду землі» укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.

Укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування – орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України або за результатами аукціону. Укладення договору оренди земельної ділянки може бути здійснено на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування.

Земельний кодекс України визначає два види оренди землі залежно від строку договору: короткострокова – на строк до 5 років та довгострокова – не більше 50 років.

Статтею 14 зазначеного Закону встановлено, що договір оренди землі укладається в письмовій формі та за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально.

Як зазначалося вище особливістю договору оренди земельної ділянки є визначений законом перелік істотних умов договору. Так, відповідно до 

ст. 15 Закону істотними умовами договору оренди землі є: об’єкт оренди; термін договору оренди; орендна плата; цільове призначення, умови використання і збереження якості землі; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки; сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених зазначеною вище статтею, є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Стосовно прав та обов’язків договору оренди землі, до особливих обов’язків орендаря можна віднести обов’язок використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням згідно договору оренди; додержання екологічної безпеки землекористування та забезпечення родючості ґрунтів, державних стандартів, норм і правил, проектних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів тощо.

Передача об’єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі.

Відповідно до ст. 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

У Прикінцевих та перехідних положеннях Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» встановлено, що до 01.01.2013 року державна реєстрація права власності, права користування та договорів оренди земельних ділянок проводиться територіальними органами Держкомзему за місцем розташування земельної ділянки.

Відповідно до статей 35, 36 Закону «Про оренду землі» спори, пов’язані з орендою землі, вирішуються у судовому порядку.

За невиконання зобов’язань договору оренди земельної ділянки, у тому числі за зміну або розірвання договору в односторонньому порядку, сторони несуть відповідальність згідно з законами України та договором. Орендодавець несе відповідальність за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були обумовлені ним у договорі оренди, але які суттєво перешкоджають передбаченому договором використанню земельної ділянки. Орендодавець не несе відповідальності за наслідки, які виникли в результаті недоліків переданої в оренду земельної ділянки, якщо про такі недоліки земельної ділянки зазначено в договорі оренди. Орендар несе цивільну, адміністративну або кримінальну відповідальність за порушення земельного законодавства згідно з законами України.

Згідно ч.1 ст.96 Земельного кодексу України, обов’язком землекористувача є своєчасна сплата земельного податку або орендної плати.

Також відповідно до п.„д” ст.141 Земельного кодексу України систематична несплата земельного податку або орендної плати є підставою припинення права користування земельною ділянкою.

Підстави для розірвання договору визначені у ст.651 Цивільного кодексу України, згідно якої зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

5. Чи є порушенням коли орендарі не повертають орендодавцям їхні примірники договорів? Яка за це відповідальність?

У Прикінцевих положеннях Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету міністрів України від 3 березня 2004 року № 220 визначено, що договір оренди земельної ділянки укладається у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в орендодавця, другий - в орендаря, третій - в органі, який провів його державну реєстрацію.

В разі відсутності у орендодавця зазначеного договору оренди землі, останній може звернутися в орган, який провів державну реєстрацію договору оренди землі (територіальний орган Держкомзему) щодо отримання його копії.

Разом з тим, нагадуємо, положення ст. 35 Закону, яка передбачає, що спори, пов’язані з орендою землі, вирішуються у судовому порядку.

6. Які наслідки того, що договір оренди землі не зареєстрований у визначеному законом порядку?

Статтею 210 Цивільного кодексу України встановлено, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Відповідно до статті 125 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.

Відповідно до ст. 18 Закону договір оренди землі набирає чинності з моменту його державної реєстрації

Таким чином, якщо договір оренди землі не зареєстрований у встановленому законодавством порядку, то він вважається таким, що не набрав чинності. Тобто у такому випадку у сторін договору жодних цивільних прав і обов’язків не виникає.