На прохання наших читачів, Головне управління Держкомзему у Львівській облaсті дає роз’яснення щодо земельного законодаства.
1. Як укласти найоптимальніших для селянина (орендодавця) договір земельної ділянки (паю)? Які мають бути відсотки? Що має право включати в договір орендар, щоб не бути обведеним довкола пальця?
Згідно ст.13 Закону України «Про оренду землі» (надалі – Закон) договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов´язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Типовий договір оренди землі затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 року № 220.
Відповідно до ст. 15 Закону істотними умовами договору оренди землі є:
- об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
- строк дії договору оренди;
- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;
- умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;
- умови збереження стану об’єкта оренди;
- умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;
- умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;
- існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;
- визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини;
- відповідальність сторін;
- умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.
Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов´язань сторін, порядок страхування об´єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об´єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.
Невід’ємною частиною договору оренди землі є:
- план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;
- кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;
- акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
- акт приймання-передачі об’єкта оренди;
- проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.
Згідно ст. 21 Закону орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.
Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.
Крім того, указом Президента України від 19.08.2008 року №725 рекомендовано, що розмір орендної плати земельних ділянок, земельних часток (паїв) повинен бути не менше 3 відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю).
Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.
По закінченню строку на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Разом з тим, звертаємо увагу, що згідно ст.3 Цивільного кодексу України одним із принципів цивільного законодавства є «свобода договору».
Таким чином, сторони мають право за домовленістю включати в договір будь-які умови, що не суперечать законодавству.
2. Які пункти можуть включати в договір недобросовісні орендарі, щоб обманути або по максимуму узалежнити орендодавців? Чого слід остерігатися?
При укладанні договору оренди землі орендодавець в праві вимагати від орендаря включити, змінити або взагалі забрати той чи інших пункт договору, що на його думку не відповідає його інтересам.
Також необхідно чітко прописувати в договорі всі істотні умови наведені раніше та звертати увагу на те, щоб запропонований проект договору оренди земельної ділянки відповідав Типовій формі договору оренди землі, яка затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 року №220.
Крім того, радимо пересвідчитись у відсутності пункту у договорі про відшкодування вкладених коштів, використаних для підвищення родючості землі у випадках не продовження договору оренди або дострокового його розірвання.
3. Куди можуть звертатися орендодавці за консультаціями з приводу укладання договорів про оренду паїв або інших земельних ділянок?
За консультаціями щодо роз’яснення земельного законодавства можна звертатися до територіальних органів Держкомзему.